融入基层社会治理(lǐ)體(tǐ)系

坚持和加强党对物(wù)业管理(lǐ)工作的领导

推动业主委员会、物(wù)业服務(wù)企业成立党组织。建立党建引领下的社區(qū)居民(mín)委员会、业主委员会、物(wù)业服務(wù)企业协调运行机制，充分(fēn)调动居民(mín)参与积极性，形成社區(qū)治理(lǐ)合力。推动业主委员会成员和物(wù)业项目负责人中的党员担任社區(qū)党组织兼职委员，符合条件的社區(qū)“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社區(qū)党组织，推动市、區(qū)两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社區(qū)治理(lǐ)，有(yǒu)效服務(wù)群众。

落实街(jiē)道属地管理(lǐ)责任

街(jiē)道要建立健全居住社區(qū)综合治理(lǐ)工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物(wù)业管理(lǐ)重点和难点问题。鼓励街(jiē)道建立物(wù)业管理(lǐ)工作机制，指导监督辖區(qū)内物(wù)业管理(lǐ)活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理(lǐ)业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物(wù)业服務(wù)企业履行职责。指导开展物(wù)业承接查验并公开结果，监督物(wù)业项目有(yǒu)序交接。突发公共事件应对期间，街(jiē)道指导物(wù)业服務(wù)企业开展应对工作，并给予物(wù)资和资金支持。委托物(wù)业服務(wù)企业承担公共服務(wù)事项的，应当向物(wù)业服務(wù)企业支付相应费用(yòng)。

推动城市管理(lǐ)服務(wù)下沉

推动城市管理(lǐ)服務(wù)向居住社區(qū)延伸，依托城市综合管理(lǐ)服務(wù)平台，建立群众反映问题的受理(lǐ)处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物(wù)业服務(wù)區(qū)域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物(wù)、電(diàn)动自行車(chē)违规停放充電(diàn)、占用(yòng)堵塞公共和消防通道等违法违规行為(wèi)。依法明确供水、排水、供電(diàn)、供气、供热、通信、有(yǒu)線(xiàn)電(diàn)视等专业运营单位服務(wù)到最终用(yòng)户，落实专业运营单位对物(wù)业服務(wù)區(qū)域内相关设施设备的维修、养护和更新(xīn)责任。

构建共建共治共享格局

街(jiē)道要发挥居民(mín)的主體(tǐ)作用(yòng)，调动社區(qū)社会组织、社会工作服務(wù)机构、社區(qū)志(zhì)愿者、驻區(qū)单位的积极性，共同参与居住社區(qū)治理(lǐ)，构建共建共治共享的基层社会治理(lǐ)體(tǐ)系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民(mín)投诉渠道，健全12345热線(xiàn)投诉转办机制，提高投诉处置效能(néng)。加强物(wù)业管理(lǐ)调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用(yòng)，积极促进物(wù)业管理(lǐ)矛盾纠纷就地化解。

健全业主委员会治理(lǐ)结构

优化业主委员会人员配置

街(jiē)道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小(xiǎo)组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全體(tǐ)业主。市、县住房和城乡建设部门、街(jiē)道要加强业主委员会成员法律法规和业務(wù)培训，提高业主委员会成员依法依规履职能(néng)力。

充分(fēn)发挥业主委员会作用(yòng)

业主大会可(kě)根据法律法规规定，通过议事规则和管理(lǐ)规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有(yǒu)部分(fēn)经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用(yòng)决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理(lǐ)规约和业主大会决议，对业主违规违约行為(wèi)进行劝阻。对多(duō)次催交仍拖欠物(wù)业费的业主，可(kě)根据管理(lǐ)规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物(wù)业费的行為(wèi)纳入个人信用(yòng)记录。

规范业主委员会运行

业主委员会应当定期召开会议，在决定物(wù)业管理(lǐ)有(yǒu)关事项前，应公开征求业主意见，并报告社區(qū)党组织和居民(mín)委员会。业主大会可(kě)授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事務(wù)，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主委员会换届审计制度。

加强对业主委员会监督

业主委员会每年向业主公布业主共有(yǒu)部分(fēn)经营与收益、维修资金使用(yòng)、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理(lǐ)规约的决定，街(jiē)道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街(jiē)道指导业主大会召开临时会议，重新(xīn)选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行為(wèi)查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理(lǐ)。

提升物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)水平

扩大物(wù)业管理(lǐ)覆盖范围

街(jiē)道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物(wù)业服務(wù)企业，实行专业化物(wù)业管理(lǐ)。暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社區(qū)居民(mín)委员会、业主代表等参加的物(wù)业管理(lǐ)委员会，临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造，引导居民(mín)协商(shāng)确定老旧小(xiǎo)區(qū)的管理(lǐ)模式，推动建立物(wù)业管理(lǐ)長(cháng)效机制。鼓励物(wù)业服務(wù)企业统一管理(lǐ)在管项目周边老旧小(xiǎo)區(qū)。暂不具备专业化物(wù)业管理(lǐ)条件的，由街(jiē)道通过社區(qū)居民(mín)委员会托管、社会组织代管或居民(mín)自管等方式，逐步实现物(wù)业管理(lǐ)全覆盖。

提升物(wù)业服務(wù)质量

全面落实物(wù)业服務(wù)企业服務(wù)质量主體(tǐ)责任。物(wù)业服務(wù)企业要健全服務(wù)质量保障體(tǐ)系，建立服務(wù)投诉快速处理(lǐ)机制，加强人员車(chē)辆管理(lǐ)，定期巡检和养护共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备，采取合理(lǐ)措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物(wù)业服務(wù)项目。发挥物(wù)业行业协会作用(yòng)，编制物(wù)业服務(wù)标准，规范从业人员行為(wèi)。支持物(wù)业服務(wù)企业兼并重组，推动物(wù)业服務(wù)规模化、品牌化经营，提升整體(tǐ)服務(wù)水平。

完善物(wù)业服務(wù)价格形成机制

物(wù)业服務(wù)价格主要通过市场竞争形成，由业主与物(wù)业服務(wù)企业在物(wù)业服務(wù)合同中约定服務(wù)价格，可(kě)根据服務(wù)标准和物(wù)价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。城市住房和城乡建设部门要公布物(wù)业服務(wù)清单，明确物(wù)业服務(wù)内容和标准。物(wù)业行业协会要监测并定期公布物(wù)业服務(wù)成本信息和计价规则，供业主和物(wù)业服務(wù)企业协商(shāng)物(wù)业费时参考。引导业主与物(wù)业服務(wù)企业通过合同约定物(wù)业服務(wù)价格调整方式。物(wù)业服務(wù)价格实行政府指导价的，由有(yǒu)定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

提升物(wù)业服務(wù)行业人员素质

推动物(wù)业服務(wù)人员职业技能(néng)等级认定工作。开展职业技能(néng)培训和竞赛，提高从业人员整體(tǐ)素质和技能(néng)水平。引导物(wù)业服務(wù)企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能(néng)人才和专业技术人才。物(wù)业服務(wù)企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可(kě)利用(yòng)闲置房屋用(yòng)于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物(wù)业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。

推动发展生活服務(wù)业

加强智慧物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)能(néng)力建设

鼓励物(wù)业服務(wù)企业运用(yòng)物(wù)联网、云计算、大数据、區(qū)块链和人工智能(néng)等技术，建设智慧物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)平台，提升物(wù)业智慧管理(lǐ)服務(wù)水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物(wù)业服務(wù)企业等数据，共享城市管理(lǐ)数据，汇集購(gòu)物(wù)、家政、养老等生活服務(wù)数据，确保数据不泄露、不滥用(yòng)。依法依规与相关部门实现数据共享应用(yòng)。

提升设施设备智能(néng)化管理(lǐ)水平

鼓励物(wù)业服務(wù)企业以智慧物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)平台為(wèi)支撑，通过在電(diàn)梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单，明确处置业務(wù)流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

促进線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)融合发展

鼓励有(yǒu)条件的物(wù)业服務(wù)企业向养老、托幼、家政、文(wén)化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物(wù)业服務(wù)+生活服務(wù)”模式，满足居民(mín)多(duō)样化多(duō)层次居住生活需求。引导物(wù)业服務(wù)企业通过智慧物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)平台，提供定制化产品和个性化服務(wù)，实现一键预约、服務(wù)上门。物(wù)业服務(wù)企业开展养老、家政等生活性服務(wù)业務(wù)，可(kě)依规申请相应优惠扶持政策。

规范维修资金使用(yòng)和管理(lǐ)

提高维修资金使用(yòng)效率

优化维修资金使用(yòng)流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可(kě)直接申请使用(yòng)维修资金，尚未产生业主委员会的，由街(jiē)道组织代為(wèi)维修，并从维修资金中列支相关费用(yòng)。因供水、排水、消防、電(diàn)梯等紧急事项使用(yòng)维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用(yòng)数额。探索维修资金購(gòu)买電(diàn)梯安全责任保险。

健全维修资金管理(lǐ)制度

提高维修资金管理(lǐ)机构专业化、规范化管理(lǐ)水平。采用(yòng)公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服務(wù)效能(néng)等因素，择优确定专户管理(lǐ)银行，控制专户管理(lǐ)银行数量。探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，并将收益分(fēn)配给业主。加快维修资金管理(lǐ)信息系统建设，方便业主实时查询。每年披露资金管理(lǐ)和使用(yòng)情况，接受社会监督。加强维修资金监管，严肃查处侵占挪用(yòng)资金等违法违规行為(wèi)。

加大维修资金归集力度

推动新(xīn)建商(shāng)品房在办理(lǐ)网签备案时，由建设单位代為(wèi)足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物(wù)业服務(wù)企业代收维修资金的清缴力度。业主共有(yǒu)部分(fēn)经营收益应当主要用(yòng)于补充维修资金。逐步实行商(shāng)品房与已售公房维修资金并轨管理(lǐ)。

强化物(wù)业服務(wù)监督管理(lǐ)

建立服務(wù)信息公开公示制度

物(wù)业服務(wù)企业应当在街(jiē)道指导监督下，在物(wù)业服務(wù)區(qū)域显著位置设立物(wù)业服務(wù)信息监督公示栏，如实公布并及时更新(xīn)物(wù)业项目负责人的基本情况、联系方式以及物(wù)业服務(wù)投诉電(diàn)话、物(wù)业服務(wù)内容和标准、收费项目和标准、電(diàn)梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、車(chē)位車(chē)库使用(yòng)情况、公共水電(diàn)费分(fēn)摊情况、物(wù)业费和业主共有(yǒu)部分(fēn)经营收益收支情况、電(diàn)梯维护保养支出情况等信息，可(kě)同时通过网络等方式告知业主公示内容。物(wù)业服務(wù)企业开展家政、养老等服務(wù)业務(wù)也应对外公示，按双方约定价格收取服務(wù)费用(yòng)。物(wù)业服務(wù)企业不得收取公示收费项目以外的费用(yòng)。

建立物(wù)业服務(wù)企业信用(yòng)管理(lǐ)制度

建立物(wù)业服務(wù)信用(yòng)评价制度，制定统一的信用(yòng)评价标准，建设全國(guó)信用(yòng)信息管理(lǐ)平台。根据合同履行、投诉处理(lǐ)、日常检查和街(jiē)道意见等情况，采集相关信用(yòng)信息，实施信用(yòng)综合评价，依法依规公开企业信用(yòng)记录和评价结果。依据企业信用(yòng)状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用(yòng)星级标识，实行信用(yòng)分(fēn)级分(fēn)类监管，强化信用(yòng)信息在前期物(wù)业管理(lǐ)招标投标、业主大会选聘物(wù)业服務(wù)企业、政府采購(gòu)等方面的应用(yòng)。

优化市场竞争环境

加强物(wù)业服務(wù)企业登记注册信息部门共享，探索建立健全物(wù)业服務(wù)合同备案、项目负责人备案制度。完善物(wù)业管理(lǐ)招标投标制度，加强招标投标代理(lǐ)机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物(wù)业服務(wù)企业。住房和城乡建设部门在征求街(jiē)道意见的基础上，建立物(wù)业服務(wù)企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物(wù)业服務(wù)企业和直接责任人员，依法清出市场。

通知要求，各地區(qū)各部门要坚持以人民(mín)為(wèi)中心的发展思想，把加强和改进住宅物(wù)业管理(lǐ)作為(wèi)保障和改善民(mín)生、创新(xīn)基层社会治理(lǐ)的重要举措，切实加强组织领导，优化机构设置，配齐专业人员，加强舆论宣传，落实工作责任，研究制定出台配套政策措施，确保本通知确定的各项任務(wù)落到实处。住房和城乡建设部将会同相关部门对贯彻落实情况进行评估，总结各地经验，及时完善住宅物(wù)业管理(lǐ)有(yǒu)关制度。