财政部印发《住宅专项维修资金会计核算办法》
来源: 发布时间：2020年04月29日
分(fēn)享文(wén)章：
為(wèi)了进一步规范住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的会计核算，保证会计信息质量，促进维修资金的规范管理(lǐ)和安全有(yǒu)效使用(yòng)，近日，财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》（以下简称《核算办法》，详情见下方附件）。
中國(guó)物(wù)业管理(lǐ)协会物(wù)业维修资金研究专业委员会从《核算办法》调研、起草(cǎo)、意见征集到出台，一直全力深度参与。《核算办法》是维修资金制度建立十余年来，國(guó)家部委出台的第三个具有(yǒu)指导意义的规范性文(wén)件，《办法》的出台满足了各地的迫切需求，结束了多(duō)年来维修资金核算无章可(kě)循的历史，开启了规范维修资金会计核算业務(wù)的新(xīn)局面。日前，财政部会计司有(yǒu)关负责人就《核算办法》有(yǒu)关问题回答(dá)了记者的提问。答(dá)：维修资金是由业主交纳并所有(yǒu)，专项用(yòng)于住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备保修期满后维修和更新(xīn)、改造的资金，在我國(guó)发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用(yòng)。目前，各地维修资金会计核算的规定不尽统一，随着近年来我國(guó)商(shāng)品住宅的快速发展和维修资金管理(lǐ)的不断规范，各有(yǒu)关方面积极呼吁出台全國(guó)统一的规范维修资金会计核算的制度。鉴于此，我们在总结现行有(yǒu)关维修资金会计核算规定基础上，根据《会计法》、《物(wù)业管理(lǐ)条例》、《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》（建设部 财政部令第165号，以下简称《管理(lǐ)办法》）等法律法规制定了《核算办法》。制定出台《核算办法》，具有(yǒu)以下重要意义：一是回应社会关切的现实需要。近年来，随着住房制度改革后新(xīn)建的商(shāng)品住房逐步老化，维修资金的使用(yòng)金额明显增加。相应的，广大业主对维修资金的使用(yòng)、管理(lǐ)、结余等情况越来越关注，对公开披露维修资金相关会计信息的需求越来越强烈。通过规范维修资金的会计核算，有(yǒu)利于维修资金管理(lǐ)机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”，满足社会有(yǒu)关方面对维修资金会计信息的需要。二是提升维修资金管理(lǐ)水平的迫切要求。全國(guó)维修资金余额规模日益庞大，亟需在摸清家底基础上进行规范管理(lǐ)。但是，由于各地维修资金会计核算标准的不统一以及一定程度的不规范，导致主管部门在汇总数据时口径不一致、数据不完整，不能(néng)精准施策。通过统一会计核算标准，有(yǒu)利于科(kē)學(xué)衡量各地维修资金管理(lǐ)水平，也有(yǒu)利于各级主管部门制定有(yǒu)针对性的管理(lǐ)措施。三是健全维修资金监管體(tǐ)系的重要基础。近年来，维修资金的使用(yòng)管理(lǐ)情况已逐渐成為(wèi)审计工作关注的重点之一。然而，由于缺乏统一的会计核算标准，导致审计也缺乏统一的标准，影响了审计程序的合理(lǐ)实施，也影响了审计结论的客观性和准确性。通过统一规范会计核算，有(yǒu)助于為(wèi)加强维修资金的监管提供统一标准，為(wèi)维修资金监管體(tǐ)系奠定制度基础。问：《核算办法》起草(cǎo)发布经历了哪些过程？对各方反馈意见是如何采纳吸收的？答(dá)：為(wèi)做好《核算办法》的制定工作，我们早在2018年10月就会同我部综合司、住建部房地产市场监管司，与来自部分(fēn)地區(qū)维修资金代管机构的代表举行座谈，初步了解各地维修资金的管理(lǐ)现状、业務(wù)模式，以及对制定统一会计核算办法的需求。在此基础上，我们于2019年2月至3月赴部分(fēn)地區(qū)和代管机构开展调研，充分(fēn)了解不同地區(qū)和单位维修资金业務(wù)和会计核算的有(yǒu)关情况。与此同时，我们有(yǒu)针对性地设计了有(yǒu)关维修资金的调查问卷向部分(fēn)省级财政部门发放，进一步了解省本级及省以下对维修资金的会计处理(lǐ)现状和问题。在实地调研和问卷调查后，我们初步确定了《核算办法》的整體(tǐ)框架，并着手起草(cǎo)讨论稿。在起草(cǎo)过程中，根据有(yǒu)关各方反馈情况不断修改，并就一些具體(tǐ)实務(wù)问题多(duō)次向有(yǒu)关机构咨询了解。在多(duō)次研讨和反复修改完善基础上，于2019年4月下旬形成征求意见稿。2019年4月25日，我们印发了《财政部办公厅关于征求<住宅专项维修资金会计核算办法（征求意见稿）意见的函>》（财办会〔2019〕12号），面向住建部、地方财政厅（局）和社会公众公开征求意见。各有(yǒu)关方面积极反馈，截至2019年6月19日，我们共收到书面反馈意见57份，其中4份表示无不同意见，其余53份共提出了300条具體(tǐ)意见。反馈意见总體(tǐ)上认為(wèi)，制定《核算办法》统一全國(guó)的维修资金会计核算标准非常有(yǒu)必要，有(yǒu)利于提升信息质量、进行规范管理(lǐ)、加强监管。绝大多(duō)数反馈意见对征求意见稿表示赞同，认為(wèi)适用(yòng)主體(tǐ)、会计核算模式、会计计量基础都比较合适，基本能(néng)够满足目前实務(wù)的需要。但是，部分(fēn)反馈意见也针对征求意见稿有(yǒu)关明细科(kē)目设置、返还维修资金、划转维修资金、统筹使用(yòng)维修资金、列支管理(lǐ)费等业務(wù)提出了具體(tǐ)的修改意见和建议。2019年下半年，我们对各方反馈意见进行了认真梳理(lǐ)和讨论分(fēn)析，在此基础上对征求意见稿进行了修改。2020年以来，我们就修改过程中遇到的有(yǒu)关政策问题与部内外有(yǒu)关单位多(duō)次进行沟通，修改完善后于4月20日发布。答(dá)：在制定《核算办法》过程中，我们主要遵循了以下原则：一是与法律法规相协调。目前，在维修资金的管理(lǐ)制度方面，《物(wù)业管理(lǐ)条例》规定了总的原则，《管理(lǐ)办法》对其交存、使用(yòng)和监督管理(lǐ)等进行了规定。《核算办法》以《管理(lǐ)办法》為(wèi)基本遵循，有(yǒu)关收入、支出、净资产科(kē)目的设置及账務(wù)处理(lǐ)均与《管理(lǐ)办法》保持协调。二是着力解决实務(wù)需要。对于《管理(lǐ)办法》未明确规定，但随着实務(wù)发展已经存在的一些业務(wù)事项，我们在不违反《管理(lǐ)办法》规定的前提下在《核算办法》中予以规范。比如，针对将维修资金的利息分(fēn)配到户、因各种原因退回维修资金、市區(qū)两级代管机构实行备用(yòng)金制度等业務(wù)，均明确了具體(tǐ)的会计处理(lǐ)，以满足实務(wù)需要。三是務(wù)实简化和易于操作。考虑到维修资金的业務(wù)比较简单，信息使用(yòng)者主要关注维修资金的交存、收益、使用(yòng)，以及实际结余情况，我们在制定《核算办法》时力求務(wù)实简化和易于操作。比如，对银行存款利息、质量保证金等采用(yòng)收付实现制而非权责发生制核算，对净资产的明细科(kē)目设置做了简化处理(lǐ)等。问：关于《核算办法》，有(yǒu)哪些需要说明的重要事项？答(dá)：《核算办法》共包括五部分(fēn)内容，第一部分(fēn)為(wèi)总说明，第二部分(fēn)為(wèi)会计科(kē)目名称和编号，第三部分(fēn)為(wèi)会计科(kē)目使用(yòng)说明，第四部分(fēn)為(wèi)财務(wù)报表格式，第五部分(fēn)為(wèi)财務(wù)报表编制说明。其中，需要重点说明的事项有(yǒu)以下几个方面：一是关于《核算办法》的适用(yòng)主體(tǐ)。《管理(lǐ)办法》第四条规定“住宅专项维修资金管理(lǐ)实行专户存储、专款专用(yòng)、所有(yǒu)权人决策、政府监督的原则”，明确了维修资金是一项独立于其代管机构自身资产的资金。因此，《核算办法》将《管理(lǐ)办法》规定的代管机构负责管理(lǐ)的维修资金作為(wèi)独立的会计主體(tǐ)，反映维修资金的收入、支出和结余情况，而与其代管机构自身资产无关。同时，根据《管理(lǐ)办法》的规定，《核算办法》要求按照商(shāng)品住宅、已售公有(yǒu)住房分(fēn)别建账、分(fēn)别核算。但是，考虑到部分(fēn)代管机构同时管理(lǐ)商(shāng)品住宅和已售公有(yǒu)住房维修资金，从简化实務(wù)考虑，也可(kě)以合并建账，但应当在有(yǒu)关会计科(kē)目下按照商(shāng)品住宅和已售公有(yǒu)住房进行明细核算。此外，《管理(lǐ)办法》规定，业主大会成立后按规定可(kě)将代管机构负责管理(lǐ)的维修资金划转至业主大会，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理(lǐ)制度。為(wèi)了保证维修资金会计核算的连续性，《核算办法》规定，已划转至业主大会管理(lǐ)的维修资金可(kě)参照执行本办法。二是关于会计核算模式。《核算办法》将业主交存的维修资金确认為(wèi)收入，期末将收入转入净资产，这不仅符合维修资金收支管理(lǐ)的要求，而且符合基金会计通过净资产反映基金结余的惯例，也能(néng)反映业主对维修资金净资产享有(yǒu)所有(yǒu)权的经济实质。在征求意见过程中，有(yǒu)部分(fēn)反馈意见建议参照《住房公积金会计核算办法》将业主交存的维修资金确认為(wèi)负债。我们认為(wèi)，由于维修资金归集的目的在于使用(yòng)，并不像住房公积金存在返还给交存人的现时义務(wù)，因此不符合负债的定义，故未采纳相关建议。三是关于会计核算基础。《核算办法》规定维修资金一般采用(yòng)收付实现制进行核算。主要理(lǐ)由是，维修资金会计核算的目标主要是為(wèi)了反映资金的收、支和结余情况，不涉及复杂的权责义務(wù)关系，也不需要进行成本费用(yòng)归集及分(fēn)摊的复杂会计处理(lǐ)，因此，对维修资金主要采用(yòng)收付实现制核算基础，可(kě)以使会计信息与实际资金流相匹配，能(néng)够更好地满足信息使用(yòng)者的需要。同时，為(wèi)了满足部分(fēn)特殊业務(wù)核算的需要，《核算办法》规定，部分(fēn)经济业務(wù)或事项的核算应当按照本办法的规定采用(yòng)权责发生制。这主要體(tǐ)现在房屋灭失返还资金和备用(yòng)金业務(wù)的会计处理(lǐ)上。问：维修资金代管机构首次执行《核算办法》时，应当如何做好新(xīn)旧衔接？答(dá)：按照《财政部关于印发<住宅专项维修资金会计核算办法>的通知》要求，《核算办法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區(qū)维修资金的会计核算标准很(hěn)不统一，我们难以针对特定的核算制度制定执行《核算办法》的衔接规定。但是，我们在通知中明确了新(xīn)旧衔接的总體(tǐ)原则。具體(tǐ)而言，单位在首次执行日通常应当开展以下几个步骤的工作：一是根据原账编制2020年12月31日的科(kē)目余额明细表；二是按照《核算办法》设立2021年1月1日的新(xīn)账；三是按照《核算办法》的规定将原账资产、负债和净资产会计科(kē)目期末余额进行重分(fēn)类后转入新(xīn)账相关会计科(kē)目，比如原账将维修资金记入负债类科(kē)目的，应将相关余额转入“商(shāng)品住宅维修资金”或“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目；四是基于《核算办法》的核算基础对新(xīn)账相关会计科(kē)目期初余额进行调整，比如对原账的应收、应付科(kē)目余额进行分(fēn)析，相应调整有(yǒu)关净资产科(kē)目余额；五是按照登记及调整后新(xīn)账的各会计科(kē)目余额，编制2021年1月1日的科(kē)目余额表，作為(wèi)新(xīn)账各会计科(kē)目的期初余额。执行《核算办法》属于会计政策变更，為(wèi)简化操作，通知规定在首个报告年度无需编制上年比较财務(wù)报表。问：对于《核算办法》的实施还有(yǒu)哪些要求？ 答(dá)：下一步，我们将会同有(yǒu)关部门适时对《核算办法》进行培训。各级财政部门应当加强对《核算办法》的宣传和培训，积极指导各地维修资金代管机构深入學(xué)习《核算办法》，认真做好新(xīn)旧制度衔接，确保《核算办法》自2021年1月1日起顺利实施。各有(yǒu)关单位在《核算办法》执行中有(yǒu)何问题，请及时反馈我们。一、為(wèi)了规范住宅专项维修资金的会计核算，保证会计信息质量，根据《中华人民(mín)共和國(guó)会计法》、《物(wù)业管理(lǐ)条例》、《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》等法律法规，制定本办法。二、本办法所称住宅专项维修资金，是指《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》规定的专项用(yòng)于住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备保修期满后的维修和更新(xīn)、改造的资金。三、《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》规定的代管机构和管理(lǐ)机构（以下统称代管机构）负责管理(lǐ)的住宅专项维修资金的会计核算依照本办法执行。已划转至业主大会管理(lǐ)的住宅专项维修资金，可(kě)参照执行本办法。四、住宅专项维修资金应当作為(wèi)独立的会计主體(tǐ)进行会计核算。五、代管机构应当将其管理(lǐ)的住宅专项维修资金按照商(shāng)品住宅、已售公有(yǒu)住房分(fēn)别建账、分(fēn)别核算。确需合并建账的，应当在有(yǒu)关会计科(kē)目下按照商(shāng)品住宅和已售公有(yǒu)住房进行明细核算。六、住宅专项维修资金的会计核算采用(yòng)收付实现制，但按照本办法规定应当采用(yòng)权责发生制的除外。七、住宅专项维修资金的会计要素包括资产、负债、净资产、收入和支出。八、住宅专项维修资金的会计记账采用(yòng)借贷记账法。九、住宅专项维修资金的会计核算应当划分(fēn)会计期间，分(fēn)期结算账目和编制财務(wù)报表。会计期间的起讫日期采用(yòng)公历制。十、住宅专项维修资金的会计核算应当遵循下列基本原则：（一）住宅专项维修资金的会计核算应当以实际发生的经济业務(wù)為(wèi)依据，如实反映住宅专项维修资金的财務(wù)状况和收支情况等信息，保证会计信息真实可(kě)靠、内容完整。（二）住宅专项维修资金的会计核算应当采用(yòng)规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可(kě)比。（三）住宅专项维修资金的会计核算应当及时进行，不得提前或者延后。十一、代管机构对住宅专项维修资金应当按照下列规定运用(yòng)会计科(kē)目：（一）代管机构应当按照本办法的规定设置和使用(yòng)会计科(kē)目。（二）代管机构应当执行本办法统一规定的会计科(kē)目编号，以便于填制会计凭证、登记账簿、查阅账目，实行会计信息化管理(lǐ)。（三）代管机构在填制会计凭证、登记会计账簿时，应当填列会计科(kē)目的名称，或者同时填列会计科(kē)目的名称和编号，不得只填列会计科(kē)目编号、不填列会计科(kē)目名称。（四）代管机构可(kě)以根据核算和管理(lǐ)工作需要，对明细科(kē)目设置予以补充，但不得违反本办法的规定。十二、代管机构应当按照下列规定编制住宅专项维修资金财務(wù)报表：（一）住宅专项维修资金可(kě)以區(qū)分(fēn)商(shāng)品住宅、已售公有(yǒu)住房分(fēn)别编制财務(wù)报表，具备会计核算条件的还可(kě)以按小(xiǎo)區(qū)或幢编制财務(wù)报表。（二）住宅专项维修资金财務(wù)报表包括资产负债表、收支表、净资产变动表及附注。（三）住宅专项维修资金财務(wù)报表应当按照月度和年度编制。（四）住宅专项维修资金财務(wù)报表应当根据登记完整、核对无误的账簿记录和其他(tā)有(yǒu)关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、编报及时。十三、住宅专项维修资金相关会计基础工作、会计档案管理(lǐ)以及内部控制等，应当按照《中华人民(mín)共和國(guó)会计法》、《会计基础工作规范》、《会计档案管理(lǐ)办法》及國(guó)家有(yǒu)关内部控制规范等相关法律法规规定执行。住宅专项维修资金相关会计信息化工作，应当符合财政部制定的相关会计信息化工作规范和标准，确保利用(yòng)现代信息技术手段开展会计核算及生成的会计信息符合本办法的规定。第三部分(fēn) 会计科(kē)目使用(yòng)说明一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金按规定存入维修资金专户的各种存款。二、本科(kē)目可(kě)以根据实际情况按照开户银行、存款种类、存储期限等进行明细核算。（一）将款项存入维修资金专户，按照实际存入的金额，借记本科(kē)目，贷记“交存收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”、“國(guó)债投资”等科(kē)目。（二）收到银行存款利息，按照实际收到的金额，借记本科(kē)目，贷记“存款利息收入”科(kē)目。（三）收到分(fēn)期付息的國(guó)债利息，按照实际收到的利息金额，借记本科(kē)目，贷记“國(guó)债利息收入”科(kē)目。（四）以银行存款支付相关款项，按照实际支付的金额，借记“维修支出”、“返还支出”、“应付房屋灭失返还资金”等科(kē)目，贷记本科(kē)目。（五）退回本年交存的住宅专项维修资金，按照实际退回的金额，借记“交存收入”科(kē)目，贷记本科(kē)目。退回以前年度多(duō)交的住宅专项维修资金，按照实际退回的金额，借记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（六）收到维修单位退回本年的维修支出，按照实际收到的金额，借记本科(kē)目，贷记“维修支出”科(kē)目。收到维修单位退回以前年度的维修支出，按照实际收到的金额，借记本科(kē)目，贷记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目。（七）将住宅专项维修资金划转至业主大会等管理(lǐ)，按照实际划转转出的金额，借记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”等科(kē)目，贷记本科(kē)目。划转转入住宅专项维修资金的，做相反会计分(fēn)录。四、本科(kē)目应当按照开户银行、存款种类等，分(fēn)别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业務(wù)的发生顺序逐筆(bǐ)登记，每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。月度终了，银行存款日记账账面余额与银行对账单余额之间如有(yǒu)差额，应当逐筆(bǐ)查明原因并进行处理(lǐ)，按月编制“银行存款余额调节表”，调节相符。五、本科(kē)目期末借方余额，反映住宅专项维修资金实际存放在维修资金专户的款项。一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金按规定購(gòu)入國(guó)债的成本。二、本科(kē)目应当按照國(guó)债的种类进行明细核算。三、國(guó)债投资的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）按规定購(gòu)买國(guó)债，按照实际支付的金额（包括購(gòu)买价款以及税金、手续费等相关税费），借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（二）到期收回國(guó)债本息，按照实际收回或收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，按照债券账面余额，贷记本科(kē)目，按照其差额，贷记“國(guó)债利息收入”科(kē)目。四、本科(kē)目期末借方余额，反映住宅专项维修资金持有(yǒu)的國(guó)债購(gòu)入成本。一、本科(kē)目核算代管机构拨付给分(fēn)支机构的备用(yòng)金。实行备用(yòng)金制度的代管机构设置和使用(yòng)本科(kē)目。二、分(fēn)支机构使用(yòng)备用(yòng)金以后应当及时报销并补足备用(yòng)金。三、备用(yòng)金的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）代管机构核定并向分(fēn)支机构拨付备用(yòng)金，按照实际拨付的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（二）代管机构根据分(fēn)支机构报销数补足备用(yòng)金定额，按照实际报销的金额，借记“维修支出”、“返还支出”等科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。除了增加或减少拨付的备用(yòng)金外，使用(yòng)和报销备用(yòng)金时不再通过本科(kē)目核算。（三）代管机构收回备用(yòng)金，按照实际收回的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。四、本科(kē)目期末借方余额，反映代管机构拨付给分(fēn)支机构的备用(yòng)金。一、本科(kē)目核算房屋灭失后，按规定应返还业主、售房单位或上缴國(guó)库的住宅专项维修资金。二、本科(kē)目可(kě)按照返还的对象进行明细核算。三、应付房屋灭失返还资金的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）房屋灭失，按规定应将住宅专项维修资金返还业主、售房单位或上缴國(guó)库的，按照应返还的金额，借记“返还支出”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（二）支付房屋灭失返还资金，按照实际支付的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。四、本科(kē)目期末贷方余额，反映应当支付但尚未支付的房屋灭失返还资金。一、本科(kē)目核算商(shāng)品住宅应明确到户的住宅专项维修资金。二、本科(kē)目可(kě)按照小(xiǎo)區(qū)、幢、房屋户门号等进行明细核算或辅助核算。三、商(shāng)品住宅维修资金的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）期末，将“交存收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”科(kē)目的本期发生额转入商(shāng)品住宅维修资金，借记“交存收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”科(kē)目，贷记本科(kē)目；将“维修支出”、“返还支出”科(kē)目的本期发生额转入商(shāng)品住宅维修资金，借记本科(kē)目，贷记“维修支出”、“返还支出”科(kē)目。（二）按规定将待分(fēn)配累计收益转入商(shāng)品住宅维修资金（如将利息分(fēn)配到户等），按照转入的金额，借记“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（三）退回以前年度多(duō)交的商(shāng)品住宅维修资金，按照实际退回的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（四）收到维修单位退回以前年度的维修支出，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（五）将商(shāng)品住宅维修资金划转至业主大会等管理(lǐ)，按照实际划转转出的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。划转转入商(shāng)品住宅维修资金的，做相反会计分(fēn)录。四、本科(kē)目期末贷方余额，反映商(shāng)品住宅应明确到户的住宅专项维修资金的结余。一、本科(kē)目核算已售公有(yǒu)住房应明确到户或幢的住宅专项维修资金。二、本科(kē)目应当设置“售房单位”、“业主”明细科(kē)目，并可(kě)在“售房单位”明细科(kē)目下按照具體(tǐ)单位进行明细核算或辅助核算。本科(kē)目可(kě)按照小(xiǎo)區(qū)、幢、房屋户门号等进行明细核算或辅助核算。三、已售公有(yǒu)住房维修资金的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）期末，将“交存收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”科(kē)目的本期发生额转入已售公有(yǒu)住房维修资金，借记“交存收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”科(kē)目的相关明细科(kē)目，贷记本科(kē)目的相关明细科(kē)目；将“维修支出”、“返还支出”科(kē)目的本期发生额转入已售公有(yǒu)住房维修资金，借记本科(kē)目的相关明细科(kē)目，贷记“维修支出”、“返还支出”科(kē)目的相关明细科(kē)目。（二）按规定将待分(fēn)配累计收益转入已售公有(yǒu)住房维修资金（如将利息分(fēn)配到户或幢等），按照转入的金额，借记“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（三）退回以前年度多(duō)交的已售公有(yǒu)住房维修资金，按照实际退回的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（四）收到维修单位退回以前年度的维修支出，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（五）将已售公有(yǒu)住房维修资金划转至业主大会等管理(lǐ)，按照实际划转转出的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。划转转入已售公有(yǒu)住房维修资金的，做相反会计分(fēn)录。四、本科(kē)目期末贷方余额，反映已售公有(yǒu)住房应明确到户或幢的住宅专项维修资金的结余。一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金尚未分(fēn)配到商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金的累计收益。二、待分(fēn)配累计收益的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）期末，将“存款利息收入”、“國(guó)债利息收入”、“其他(tā)收入”科(kē)目的本期发生额转入待分(fēn)配累计收益，借记“存款利息收入”、“國(guó)债利息收入”、“其他(tā)收入”科(kē)目，贷记本科(kē)目；将“其他(tā)支出”科(kē)目的本期发生额转入待分(fēn)配累计收益，借记本科(kē)目，贷记“其他(tā)支出”科(kē)目。（二）按规定将待分(fēn)配累计收益转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金（如将利息分(fēn)配到户或幢等），借记本科(kē)目，贷记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目。三、本科(kē)目期末贷方余额，反映住宅专项维修资金尚未分(fēn)配到商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金的累计收益。一、本科(kē)目核算业主、公有(yǒu)住房售房单位等按规定交存的住宅专项维修资金收入。二、在核算已售公有(yǒu)住房时，本科(kē)目应当设置“售房单位”、“业主”明细科(kē)目，并在“售房单位”明细科(kē)目下按照具體(tǐ)单位进行明细核算。本科(kē)目可(kě)按照所归属的小(xiǎo)區(qū)、幢、房屋户门号等进行明细核算或辅助核算。（一）收到业主等交存的属于业主所有(yǒu)的维修资金，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目（业主）。收到公有(yǒu)住房售房单位交存的从售房款中一次性提取的住宅专项维修资金，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目（售房单位）。（二）退回本年交存的住宅专项维修资金，按照实际退回的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（三）期末，将本科(kē)目本期发生额转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金，借记本科(kē)目，贷记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目。一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金取得的银行存款利息收入。二、存款利息收入的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）收到银行存款利息，按照实际收到的利息金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（二）期末，将本科(kē)目本期发生额转入待分(fēn)配累计收益，借记本科(kē)目，贷记“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目。一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金購(gòu)买國(guó)债取得的利息收入。二、國(guó)债利息收入的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）收到分(fēn)期付息的國(guó)债利息，按照实际收到的利息金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（二）到期收回國(guó)债本息，按照实际收回或收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，按照债券账面余额，贷记“國(guó)债投资”科(kē)目，按照其差额，贷记本科(kē)目。（三）期末，将本科(kē)目本期发生额转入待分(fēn)配累计收益，借记本科(kē)目，贷记“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目。一、本科(kē)目核算按规定转入住宅专项维修资金的，利用(yòng)住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备进行经营的业主所得收益。（一）按规定转入利用(yòng)住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备进行经营的业主所得收益，按照实际转入的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（二）期末，将本科(kē)目本期发生额转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金，借记本科(kē)目，贷记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目。一、本科(kē)目核算按规定转入住宅专项维修资金的，住宅共用(yòng)设施设备报废后回收的残值收入。按规定转入住宅专项维修资金的住宅共用(yòng)部位的拆迁补偿款，也通过本科(kē)目核算。二、共用(yòng)设施处置收入的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）按规定转入住宅共用(yòng)设施设备报废后回收的残值收入、住宅共用(yòng)部位的拆迁补偿款等，按照实际转入的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（二）期末，将本科(kē)目本期发生额转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金，借记本科(kē)目，贷记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目。一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金取得的除交存收入、存款利息收入、國(guó)债利息收入、经营收入、共用(yòng)设施处置收入以外的各项收入。二、其他(tā)收入的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）收到其他(tā)收入，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（二）期末，将本科(kē)目本期发生额转入待分(fēn)配累计收益，借记本科(kē)目，贷记“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目。一、本科(kē)目核算将住宅专项维修资金用(yòng)于住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备保修期满后的维修和更新(xīn)、改造的支出。维修和更新(xīn)、改造过程中发生的相关税费支出，也通过本科(kē)目核算。二、在核算已售公有(yǒu)住房时，本科(kē)目应当设置“售房单位”、“业主”明细科(kē)目，并在“售房单位”明细科(kē)目下按照具體(tǐ)单位进行明细核算。本科(kē)目可(kě)按照支出的类别以及分(fēn)摊的小(xiǎo)區(qū)、幢、房屋户门号等进行明细核算或辅助核算。（一）使用(yòng)住宅专项维修资金进行维修和更新(xīn)、改造，按照实际支付的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（二）收到维修单位退回本年的维修支出，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（三）期末，将本科(kē)目本期发生额转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金，借记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目，贷记本科(kē)目。一、本科(kē)目核算因业主退房、房屋灭失将住宅专项维修资金返还业主、售房单位等的支出。二、在核算已售公有(yǒu)住房时，本科(kē)目应当设置“售房单位”、“业主”明细科(kē)目，并在“售房单位”明细科(kē)目下按照具體(tǐ)单位进行明细核算。本科(kē)目可(kě)按照所归属的小(xiǎo)區(qū)、幢、房屋户门号等进行明细核算或辅助核算。（一）因业主退房退回以前年度交存的住宅专项维修资金，按照实际退回的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（二）房屋灭失，按规定应将住宅专项维修资金返还业主、售房单位或上缴國(guó)库的，按照应返还的金额，借记本科(kē)目，贷记“应付房屋灭失返还资金”科(kē)目。（三）期末，将本科(kē)目本期发生额转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金，借记“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目，贷记本科(kē)目。一、本科(kē)目核算住宅专项维修资金发生的除维修支出、返还支出以外的各项支出。二、本科(kē)目应当按照支出的类别进行明细核算。三、其他(tā)支出的主要账務(wù)处理(lǐ)如下：（一）发生其他(tā)支出，按照实际支出的金额，借记本科(kē)目，贷记“银行存款”科(kē)目。（二）期末，将本科(kē)目本期发生额转入待分(fēn)配累计收益，借记“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目，贷记本科(kē)目。（一）本表反映住宅专项维修资金在某一特定日期全部资产、负债和净资产的情况。（二）本表“年初余额”栏内各项数字，应当根据上年年末资产负债表“期末余额”栏内数字填列。如果本年度发生了调整以前年度净资产的事项，还应当对“年初余额”栏中的有(yǒu)关项目金额进行相应调整。（三）本表中“资产总计”项目期末（年初）余额应当与“负债和净资产总计”项目期末（年初）余额相等。（四）本表“期末余额”栏各项目的内容和填列方法如下：1.“银行存款”项目，反映住宅专项维修资金期末存款余额。本项目应当根据“银行存款”科(kē)目期末借方余额填列。2.“國(guó)债投资”项目，反映住宅专项维修资金期末持有(yǒu)的國(guó)债的账面余额。本项目应当根据“國(guó)债投资”科(kē)目期末借方余额填列。3.“备用(yòng)金”项目，反映期末代管机构拨付给分(fēn)支机构的备用(yòng)金。本项目应当根据“备用(yòng)金”科(kē)目期末借方余额填列。4.“资产总计”项目，反映住宅专项维修资金期末资产的合计数。本项目应当根据本表中“银行存款”、“國(guó)债投资”、“备用(yòng)金”项目金额的合计数填列。5.“应付房屋灭失返还资金”项目，反映房屋灭失后，按规定应返还业主、售房单位或上缴國(guó)库但尚未支付的住宅专项维修资金。本项目应当根据“应付房屋灭失返还资金”科(kē)目期末贷方余额填列。6.“负债合计”项目，反映住宅专项维修资金期末负债的合计数。本项目应当根据本表中“应付房屋灭失返还资金”项目金额填列。7.“维修资金”项目，反映期末应明确到户或幢的住宅专项维修资金的结余。本项目应当根据“商(shāng)品住宅维修资金”和“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目期末贷方余额的合计数填列。本项目下“商(shāng)品住宅”项目反映期末商(shāng)品住宅应明确到户的住宅专项维修资金的结余，应当根据“商(shāng)品住宅维修资金”科(kē)目期末贷方余额填列。本项目下“已售公有(yǒu)住房”项目反映期末已售公有(yǒu)住房应明确到户或幢的住宅专项维修资金的结余，应当根据“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目期末贷方余额填列。8.“待分(fēn)配累计收益”项目，反映住宅专项维修资金期末尚未分(fēn)配的累计收益。本项目应根据“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目期末贷方余额填列。9.“净资产合计”项目，反映住宅专项维修资金期末净资产的合计数。本项目应当根据本表中“维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”项目金额的合计数填列。10.“负债和净资产总计”项目，反映住宅专项维修资金期末负债和净资产的合计数。本项目应当根据本表中“负债合计”、“净资产合计”项目金额的合计数填列。（一）本表反映住宅专项维修资金在某一会计期间（月度、年度）内发生的收入、支出及当期收支差额情况。（二）本表“本月数”栏反映各项目的本月实际发生数。编制年度收支表时，应当将本栏改為(wèi)“本年数”，反映本年度各项目的实际发生数。本表“本年累计数”栏反映各项目自年初至报告期期末的累计实际发生数。编制年度收支表时，应当将本栏改為(wèi)“上年数”，反映上年度各项目的实际发生数，“上年数”栏应当根据上年年度收支表中“本年数”栏内所列数字填列。（三）本表“本月数”栏各项目的内容和填列方法如下：1.“本期收入”项目，反映住宅专项维修资金本期收入总额。本项目应当根据本表中“交存收入”、“存款利息收入”、“國(guó)债利息收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”、“其他(tā)收入”项目金额的合计数填列。2.“交存收入”项目，反映本期业主、公有(yǒu)住房售房单位等按规定交存的住宅专项维修资金收入总额。本项目应当根据“交存收入”科(kē)目的本期发生额填列。3.“存款利息收入”项目，反映本期住宅专项维修资金取得的银行存款利息收入。本项目应当根据“存款利息收入”科(kē)目的本期发生额填列。4.“國(guó)债利息收入”项目，反映本期住宅专项维修资金購(gòu)买國(guó)债取得的利息收入。本项目应当根据“國(guó)债利息收入”科(kē)目的本期发生额填列。5.“经营收入”项目，反映本期按规定转入住宅专项维修资金的，利用(yòng)住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备进行经营的业主所得收益。本项目应当根据“经营收入”科(kē)目的本期发生额填列。6.“共用(yòng)设施处置收入”项目，反映本期按规定转入住宅专项维修资金的，住宅共用(yòng)设施设备报废后回收的残值收入和住宅共用(yòng)部位的拆迁补偿款。本项目应当根据“共用(yòng)设施处置收入”科(kē)目的本期发生额填列。7.“其他(tā)收入”项目，反映本期住宅专项维修资金取得的除以上收入项目外的其他(tā)收入的总额。本项目应当根据“其他(tā)收入”科(kē)目的本期发生额填列。8.“本期支出”项目，反映本期住宅专项维修资金支出总额。本项目应当根据本表中“维修支出”、“返还支出”、“其他(tā)支出”项目金额的合计数填列。9.“维修支出”项目，反映本期使用(yòng)住宅专项维修资金，用(yòng)于住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备保修期满后的维修和更新(xīn)、改造的支出。本项目应当根据“维修支出”科(kē)目的本期发生额填列。10.“返还支出”项目，反映本期因业主退房、房屋灭失将住宅专项维修资金返还业主、售房单位等的支出。本项目应当根据“返还支出”科(kē)目的本期发生额填列。11.“其他(tā)支出”项目，反映本期住宅专项维修资金发生的除以上支出项目外的其他(tā)支出的总额。本项目应当根据“其他(tā)支出”科(kē)目的本期发生额填列。12.“本期收支差额”项目，反映本期住宅专项维修资金收入扣除支出后的净额。本项目应当根据本表中“本期收入”项目金额减去“本期支出”项目金额后的差额填列；如為(wèi)负数，以“-”号填列。（一）本表反映住宅专项维修资金在某一会计年度内净资产项目的变动情况。1.“上年年末余额”行，反映住宅专项维修资金净资产各项目上年年末的余额。本行各项目应当根据“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目上年年末余额填列。2.“以前年度调整”行，反映退回以前年度多(duō)交的住宅专项维修资金，以及收到维修单位退回以前年度的维修支出等事项对净资产进行调整的金额。本行各项目应当根据“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目的相关信息分(fēn)析填列，如為(wèi)减少以“-”号填列。3.“本年年初余额”行，反映经过以前年度调整后，住宅专项维修资金净资产各项目的本年年初余额。本行各项目应当根据其各自在“上年年末余额”、“以前年度调整”行对应项目金额的合计数填列。4.“本年变动金额”行，反映住宅专项维修资金净资产各项目本年变动总金额。本行“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”项目应当根据其各自在“本年收支差额”、“本年分(fēn)配累计收益”、“本年划转”行对应项目金额的合计数填列。5.“本年收支差额”行，反映住宅专项维修资金本年发生的收入、支出对净资产的影响。本行“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”项目，应当分(fēn)别根据本年由“交存收入”、“经营收入”、“共用(yòng)设施处置收入”、“维修支出”、“返还支出”科(kē)目转入“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目的金额填列，如為(wèi)减少以“-”号填列。本行“待分(fēn)配累计收益”项目，应当根据本年由“存款利息收入”、“國(guó)债利息收入”、“其他(tā)收入”、“其他(tā)支出”科(kē)目转入“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目的金额填列。6.“本年分(fēn)配累计收益”行，反映本年按规定将待分(fēn)配累计收益转入商(shāng)品住宅或已售公有(yǒu)住房维修资金对净资产的影响。本行“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”项目应当分(fēn)别根据从“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目转入“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”科(kē)目的金额分(fēn)析填列；本行“待分(fēn)配累计收益”项目以“-”号填列。7.“本年划转”行，反映本年划转住宅专项维修资金对净资产的影响。本行各项目应当根据“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”科(kē)目的相关信息分(fēn)析填列，如為(wèi)减少以“-”号填列。8.“本年年末余额”行，反映住宅专项维修资金本年各净资产项目的年末余额。本行各项目应当根据其各自在“本年年初余额”、“本年变动金额”行对应项目金额的合计数填列。9.本表各行“净资产合计”项目，应当根据所在行“商(shāng)品住宅维修资金”、“已售公有(yǒu)住房维修资金”、“待分(fēn)配累计收益”项目金额的合计数填列。附注是住宅专项维修资金财務(wù)报表的重要组成部分(fēn)，由代管机构根据住宅专项维修资金相关管理(lǐ)和财務(wù)制度要求编制，所披露的信息应当包括但不限于：（一）财務(wù)报表列示的重要项目的进一步说明，包括其主要构成、增减变动情况等。（二）其他(tā)支出的具體(tǐ)类别和相应的金额。（三）未能(néng)在财務(wù)报表中列示项目的说明。（四）國(guó)家政策和会计政策变动对财務(wù)报表影响的说明。（五）其他(tā)对财務(wù)报表数据有(yǒu)重大影响的事项说明。
