中华人民(mín)共和國(guó)城市房地产管理(lǐ)法   主席令[1995]第29号   
发布或通过日期： 1995-01-01  生效日期： 1995-01-01   


第一章 总则 
第二章 房地产开发用(yòng)地 
      第一节 土地使用(yòng)权出让 
      第二节 土地使用(yòng)权划拔 
第三章 房地产开发 
第四章 房地产交易 
      第一节 一般规定 
      第二节 房地产转让 
      第三节 房地产抵押 
      第四节 房屋租赁 
      第五节 中介服務(wù)机构 
第五章 房地产权属登记管理(lǐ) 
第六章 法律责任 
第七章 附则 

                                              第一章 总则

    第一条 為(wèi)了加强对城市房地产的管理(lǐ)，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 

    第二条 在中华人民(mín)共和國(guó)城市规划區(qū)國(guó)有(yǒu)土地（以下简称國(guó)有(yǒu)土地）范围内取得房地产开发用(yòng)地的土地使用(yòng)权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理(lǐ)，应当遵守本法。 
    本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物(wù)及构筑物(wù)。 
    本法所称房地产开发，是指在依据本法取得國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权的土地上进行基础设施、房屋建设的行為(wèi)。 
    本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 

    第三条 國(guó)家依法实行國(guó)有(yǒu)土地有(yǒu)偿、有(yǒu)限期使用(yòng)制度。但是，國(guó)家在本法规定的范围内划拨國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权的除外。 

    第四条 國(guó)家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民(mín)住宅建设，逐步改善居民(mín)的居住条件。 

    第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 

    第六条 國(guó)務(wù)院建设行政主管部门、土地管理(lǐ)部门依照國(guó)務(wù)院规定的职权划分(fēn)，各司其职，密切配合，管理(lǐ)全國(guó)房地产工作。 
    县级以上地方人民(mín)政府房产管理(lǐ)、土地管理(lǐ)部门的机构设置及其职权由省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府确定。 

                                         第二章 房地产开发用(yòng)地

                                          第一节 土地使用(yòng)权出让 
    第七条 土地使用(yòng)权出让，是指國(guó)家将國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权（以下简称土地使用(yòng)权）在一定年限内出让给土地使用(yòng)者，由土地使用(yòng)者向國(guó)家支付土地使用(yòng)权出让金的行為(wèi)。 

    第八条 城市规划區(qū)内的集體(tǐ)所有(yǒu)的土地，经依法征用(yòng)转為(wèi)國(guó)有(yǒu)土地后，该幅國(guó)有(yǒu)土地的使用(yòng)权方可(kě)有(yǒu)偿出让。 

    第九条 土地使用(yòng)权出让，必须符合土地利用(yòng)总體(tǐ)规划、城市规划和年度建设用(yòng)地计划。 

    第十条 县级以上地方人民(mín)政府出让土地使用(yòng)权用(yòng)于房地产开发的，须根据省级以上人民(mín)政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用(yòng)权总面积方案，按照國(guó)務(wù)院规定，报國(guó)務(wù)院或者省级人民(mín)政府批准。 

    第十一条 土地使用(yòng)权出让，由市、县人民(mín)政府有(yǒu)计划、有(yǒu)步骤地进行。出让的每幅地块、用(yòng)途、年限和其他(tā)条件，由市、县人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门会同城市规划、建设、房产管理(lǐ)部门共同拟定方案，按照國(guó)務(wù)院规定，报经有(yǒu)批准      权的人民(mín)政府批准后，由市、县人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门实施。 
    直辖市的县人民(mín)政府及其有(yǒu)关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民(mín)政府规定。 

    第十二条 土地使用(yòng)权出让，可(kě)以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 
商(shāng)业、旅游、娱乐和豪华住宅用(yòng)地，有(yǒu)条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有(yǒu)条件，不能(néng)采取拍卖、招标方式的，可(kě)以采取双方协议的方式。 
    采取双方协议方式出让土地使用(yòng)权的出让金不得低于按國(guó)家规定所确定的最低价。 

    第十三条 土地使用(yòng)权出让最高年限由國(guó)務(wù)院规定。 

    第十四条 土地使用(yòng)权出让，应当签订书面出让合同。 
土地使用(yòng)权出让合同由市、县人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门与土地使用(yòng)者签订。 

    第十五条 土地使用(yòng)者必须按照出让合同约定，支付土地使用(yòng)权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用(yòng)权出让金的，土地管理(lǐ)部门有(yǒu)权解除合同，并可(kě)以请求违约赔偿。 

    第十六条 土地使用(yòng)者按照出让合同约定支付土地使用(yòng)权出让金的，市、县人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用(yòng)者有(yǒu)权解除合同，由土地管理(lǐ)部门返还土地使用(yòng)权出让金，土地使用(yòng)者并可(kě)以请求违约赔偿。 

    第十七条 土地使用(yòng)者需要改变土地使用(yòng)权出让合同约定的土地用(yòng)途的，必须取得出让方和市、县人民(mín)政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用(yòng)权出让合同变更协议或者重新(xīn)签订土地使用(yòng)权出让合同，相应调整土地使用(yòng)权出让金。 

    第十八条 土地使用(yòng)权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用(yòng)于城市基础设施建设和土地开发。土地使用(yòng)权出让金上缴和使用(yòng)的具體(tǐ)办法由國(guó)務(wù)院规定。 

    第十九条 國(guó)家对土地使用(yòng)者依法取得的土地使用(yòng)权，在出让合同约定的使用(yòng)年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可(kě)以依照法律程序提前收回，并根据土地使用(yòng)者使用(yòng)土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 

    第二十条 土地使用(yòng)权因土地灭失而终止。 

    第二十一条 土地使用(yòng)权出让合同约定的使用(yòng)年限届满，土地使用(yòng)者需要继续使用(yòng)土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新(xīn)签订土地使用(yòng)权出让合同，依照规定支付土地使用(yòng)权出让金。 
    土地使用(yòng)权出让合同约定的使用(yòng)年限届满，土地使用(yòng)者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用(yòng)权由國(guó)家无偿收回。 

                                         第二节 土地使用(yòng)权划拨 
    第二十二条 土地使用(yòng)权划拨，是指县级以上人民(mín)政府依法批准，在土地使用(yòng)者缴纳补偿、安置等费用(yòng)后将该幅土地交付给土地使用(yòng)者使用(yòng)的行為(wèi)。 
依照本法规定以划拨方式取得土地使用(yòng)权的，除法律、行政法规另有(yǒu)规定外，没有(yǒu)使用(yòng)期限的限制。 

    第二十三条 下列建设用(yòng)地的土地使用(yòng)权，确属必需的，可(kě)以由县级以上人民(mín)政府依法批准划拨； 
    （一）國(guó)家机关用(yòng)地和军事用(yòng)地； 
    （二）城市基础设施用(yòng)地和公益事业用(yòng)地； 
    （三）國(guó)家重点扶持的能(néng)源、交通、水利等项目用(yòng)地； 
    （四）法律、行政法规规定的其他(tā)用(yòng)地。 

                                            第三章 房地产开发

    第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理(lǐ)布局、综合开发、配套建设。 

    第二十五条 以出让方式取得土地使用(yòng)权进行房地产开发的，必须按照土地使用(yòng)权出让合同约定的土地用(yòng)途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可(kě)以征收相当于土地使用(yòng)权出让金百分(fēn)之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可(kě)以无偿收回土地使用(yòng)权；但是，因不可(kě)抗力或者政府、政府有(yǒu)关部门的行為(wèi)或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 

    第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合國(guó)家的有(yǒu)关标准和规范。 
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可(kě)交付使用(yòng)。 

    第二十七条 依法取得的土地使用(yòng)权，可(kě)以依照本法和有(yǒu)关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 

    第二十八条 國(guó)家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产企业开发建设居民(mín)住宅。 

    第二十九条 房地产开发企业是以营利為(wèi)目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： 
    （一）有(yǒu)自己的名称和组织机构； 
    （二）在固定的经营场所； 
    （三）有(yǒu)符合國(guó)務(wù)院规定的注册资本； 
    （四）有(yǒu)足够的专业技术人员； 
    （五）法律、行政法规规定的其他(tā)条件。 
    设立房地产开发企业，应当向工商(shāng)行政管理(lǐ)部门申请设立登记。工商(shāng)行政管理(lǐ)部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 
    设立有(yǒu)限责任公司、股份有(yǒu)限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有(yǒu)关规定。 
    房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民(mín)政府规定的部门备案。 

    第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合國(guó)家有(yǒu)关规定。 
房地产开发企业分(fēn)期开发房地产的，分(fēn)期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用(yòng)权出让合同的约定，按期投入资金，用(yòng)于项目建设。 

                                         第四章 房地产交易

                                          第一节 一般规定 

    第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有(yǒu)权和该房屋占用(yòng)范围内的土地使用(yòng)权同时转让、抵押。 

    第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具體(tǐ)办法國(guó)務(wù)院规定。 

    第三十三条 國(guó)家实行房地产价格评估制度。 
    房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照國(guó)家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格為(wèi)基础，参照当地的市场价格进行评估。 

    第三十四条 國(guó)家实行房地产成交价格申报制度。 
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民(mín)政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 

    第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理(lǐ)权属登记。 

                                     第二节 房地产转让 
    第三十六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他(tā)合法方式将其房地产转移给他(tā)人的行為(wèi)。 
    第三十七条 下列房地产，不得转让： 
    （一）以出让方式取得土地使用(yòng)权，不符合本法第三十八条规定的条件的； 
    （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他(tā)形式限制房地产权利的； 
    （三）依法收回土地使用(yòng)权的； 
    （四）共有(yǒu)房地产，未经其他(tā)共有(yǒu)人书面同意的； 
    （五）权属有(yǒu)争议的； 
    （六）未依法登记领取权属证书的； 
    （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他(tā)情形。 

    第三十八条 以出让方式取得土地使用(yòng)权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 
    （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用(yòng)权出让金，并取得土地使用(yòng)权证书； 
    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分(fēn)之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用(yòng)地或者其他(tā)建设用(yòng)地条件。 
    转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有(yǒu)房屋所有(yǒu)权证书。 

    第三十九条 以划拨方式取得土地使用(yòng)权的，转让房地产时，应当按照國(guó)務(wù)院规定，报有(yǒu)批准权的人民(mín)政府审批。有(yǒu)批准权的人民(mín)政府准予转让的，应当由受让方办理(lǐ)土地使用(yòng)权出让手续，并依照國(guó)家有(yǒu)关规定缴纳土地使用(yòng)权出让金。 
以划拨方式取得土地使用(yòng)权的，转让房地产报批时，有(yǒu)批准权的人民(mín)政府按照國(guó)務(wù)院规定决定可(kě)以不办理(lǐ)土地使用(yòng)权出让手续的，转让方应当按照國(guó)務(wù)院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴國(guó)家或者作其他(tā)处理(lǐ)。 

    第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用(yòng)权取得的方式。 

    第四十一条 房地产转时，土地使用(yòng)权出让合同载明的权利、义務(wù)随之转移。 

    第四十二条 以出让方式取得土地使用(yòng)权的，转让房地产后，其土地使用(yòng)权的使用(yòng)年限為(wèi)原土地使用(yòng)权出让合同约定的使用(yòng)年限减去原土地使用(yòng)者已经使用(yòng)年限后的剩余年限。 

    第四十三条 以出让方式取得土地使用(yòng)权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用(yòng)权出让合同约定的土地用(yòng)途的，必须取得原出让方和市、县人民(mín)政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用(yòng)权出让合同变更协议或者重新(xīn)签订土地使用(yòng)权出让合同，相应调整土地使用(yòng)权出让金。 

    第四十四条 商(shāng)品房预售，应当符合下列条件： 
    （一）已交付全部土地使用(yòng)权出让金，取得土地使用(yòng)权证书； 
    （二）持有(yǒu)建设工程规划许可(kě)证； 
    （三）按提供预售的商(shāng)品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分(fēn)之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 
    （四）向县级以上人民(mín)政府房产管理(lǐ)部门办理(lǐ)预售登记，取得商(shāng)品房预售许可(kě)证明。 
商(shāng)品房预售人应当按照國(guó)家有(yǒu)关规定将预售合同报县级以上人民(mín)政府房产管理(lǐ)部门和土地管理(lǐ)部门登记备案。 
商(shāng)品房预售所得款项，必须用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设。 

    第四十五条 商(shāng)品房预售的，商(shāng)品房预購(gòu)人将購(gòu)买的未竣工的预售商(shāng)品房再行转让的问题，由國(guó)務(wù)院规定。 

                                     第三节 房地产抵押 
    第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有(yǒu)的方式向抵押权人提供债務(wù)履行担保的行為(wèi)。债務(wù)人不履行债務(wù)时，抵押权人有(yǒu)权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 

    第四十七条 依法取得的房屋所有(yǒu)权连同该房屋占用(yòng)范围内的土地使用(yòng)权，可(kě)以设定抵押权。 
以出让方式取得的土地使用(yòng)权，可(kě)以设定抵押权。 

    第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用(yòng)权证书，房屋所有(yǒu)权证书办理(lǐ)。 

    第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 

    第五十条 设定房地产抵押权人的土地使用(yòng)权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用(yòng)权出让金的款额后，抵押权人方可(kě)优先受偿。 

    第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新(xīn)增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可(kě)以依法将土地上新(xīn)增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新(xīn)增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 

                                           第四节 房屋租赁 
    第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有(yǒu)权人作為(wèi)出租人将其房屋出租给承租人使用(yòng)，由承租人向出租人支付租金的行為(wèi)。 

    第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用(yòng)途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他(tā)权利和义務(wù)，并向房产管理(lǐ)部门登记备案。 

    第五十四条 住宅用(yòng)房的租赁，应当执行國(guó)家和房屋所在城市人民(mín)政府规定的租赁政策。租用(yòng)房屋从事生产、经营活动的，由租凭双方协商(shāng)议定租金和其他(tā)租赁条款。 

    第五十五条 以营利為(wèi)目的，房屋所有(yǒu)权人将以划拨方式取得使用(yòng)权的國(guó)有(yǒu)土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴國(guó)家。具體(tǐ)办法由國(guó)務(wù)院规定。 

                                         第五节 中介服務(wù)机构 
    第五十六条 房地产中介服務(wù)机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 

    第五十七条 房地产中介服務(wù)机构应当具备下列条件： 
    （一）有(yǒu)自己的名称和组织机构； 
    （二）有(yǒu)固定的服務(wù)场所； 
    （三）有(yǒu)必要的财产和经费； 
    （四）有(yǒu)足够数量的专业人员； 
    （五）法律、行政法规规定的其他(tā)条件。 
    设立房地产中介服務(wù)机构，应当向工商(shāng)行政管理(lǐ)部门申请设立登记，领取营业执照后，方可(kě)开业。 

    第五十八条 國(guó)家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 

                                     第五章 房地产权属登记管理(lǐ) 

    第五十九条 國(guó)家实行土地使用(yòng)权和房屋所有(yǒu)权登记发证制度。 

    第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用(yòng)权，应当向县级以上地方人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门申请登记，经县级以上地方人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门核实，由同级人民(mín)政府颁发土地使用(yòng)权证书。 
    在依法取得的房地产开发用(yòng)地上建成房屋的，应当凭土地使用(yòng)权证书县级以上地方人民(mín)政府房产管理(lǐ)部门申请登记，由县级以上人民(mín)政府房产管理(lǐ)部门核实并颁发房屋所有(yǒu)权证书。 
    房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民(mín)政府房产管理(lǐ)部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有(yǒu)权证书向同级人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门申请土地使用(yòng)权变更登记，经同级人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门核实，由同级人民(mín)政府更换或者更改土地使用(yòng)权证书。 
    法律别有(yǒu)规定的，依照有(yǒu)关法律的规定办理(lǐ)。 

    第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民(mín)政府规定的部门办理(lǐ)抵押登记。 
因处分(fēn)抵押房地产而取得土地使用(yòng)权和房屋所有(yǒu)权的，应当依照本章规定办理(lǐ)过户登记。 

    第六十二条 经省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府确定，县级以上地方人民(mín)政府由一个部门统一负责房产管理(lǐ)和土地管理(lǐ)工作的，可(kě)以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有(yǒu)权和该房屋占用(yòng)范围内的土地使用(yòng)权的确认和变更，分(fēn)别载入房地产权证书。 

                                         第六章 法律责任

    第六十三条 违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用(yòng)权用(yòng)于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有(yǒu)关责任人员行政处分(fēn)。 

    第六十四条 违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业務(wù)的，由县级以上人民(mín)政府工商(shāng)行政管理(lǐ)部门责令停止房地产业務(wù)活动，没收违法所得，可(kě)以并处罚款。

    第六十五条 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用(yòng)权的，由县级以上人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门没收违法所得，可(kě)以并处罚款。 

    第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门责令缴纳土地使用(yòng)权出让金，没收违法所得，可(kě)以并处罚款。 

    第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商(shāng)品房的，由县级以上人民(mín)政府房产管理(lǐ)部门责令停止预售活动，没收违法所得，可(kě)以并处罚款。 

    第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服務(wù)业務(wù)的，由县级以上人民(mín)政府工商(shāng)行政管理(lǐ)部门责令停止房地产中介服務(wù)业務(wù)活动，没收违法所得，可(kě)以并处罚款。 

     第六十九条 没有(yǒu)法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分(fēn)。 

     第七十条 房产管理(lǐ)部门、土地管理(lǐ)部门工作人员玩忽职守、滥用(yòng)职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分(fēn)。 

    房产管理(lǐ)部门、土地管理(lǐ)部门工作人员利用(yòng)职務(wù)上的便利，索取他(tā)人财物(wù)，或者非法收受他(tā)人财物(wù)為(wèi)他(tā)人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分(fēn)。 

                                           第七章 附则

    第七十一条 在城市规划區(qū)外的國(guó)有(yǒu)土地范围内取得房地产开发用(yòng)地的土地使用(yòng)权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理(lǐ)，参照本法执行。 

    第七十二条 本法自1995年1月1日起施行。