近日，由北京瀛和律师事務(wù)所不动产业務(wù)中心执行主任赵中华律师主编的《业主大会业務(wù)指导手册》图书正式出版。
让我们了解一下这部47万字著作背后的故事吧！
Q:為(wèi)什么编写这样一部作品？
A：业主大会和业主委员会作為(wèi)國(guó)家基层社區(qū)治理(lǐ)的重要参与者，代表和维护小(xiǎo)區(qū)全體(tǐ)业主的合法权益。物(wù)业服務(wù)人能(néng)够為(wèi)小(xiǎo)區(qū)提供质价相符的物(wù)业服務(wù)，业主能(néng)够在小(xiǎo)區(qū)充分(fēn)享有(yǒu)权利、依法承担义務(wù)，共享和谐宜居的幸福家园，离不开业主大会和业主委员会的规范有(yǒu)效运行。
然而，实践中不少业主大会和业主委员会在成立和运行过程中，面临着成立难、运行难、议事难等问题，这一定程度上和业主、业主委员会委员不熟悉相关的法律法规，不重视小(xiǎo)區(qū)的管理(lǐ)规约、议事规则和相关流程的有(yǒu)关。用(yòng)一本可(kě)操作的规范化、格式化和可(kě)视化“作业指导书”為(wèi)上述问题的解决提供“技术支持”，或许有(yǒu)其必要性和可(kě)行性。
《业主大会业務(wù)指导手册》正是在这样一个背景下编写的，我们组织了一批从事相关法律业務(wù)的律师，结合自己的业務(wù)实践编写了本书，為(wèi)业主大会和业主委员会的成立、运行，提供相关文(wén)件和操作流程的参考范本和使用(yòng)说明，汇总重要的法律法规，為(wèi)业主大会和业主委员会的成立和规范运作提供可(kě)视化的借鉴和参考。
Q:图书编写过程是怎样的？
A：本书的编写工作自2021年5月开始，各编由赵中华律师、张文(wén)姬律师、庄宇聪律师、许飞律师、刘阳根据实践经验编写而成，陈鑫教授、董冬冬主任和王晓增律师作為(wèi)《手册》的专家顾问，為(wèi)完善《手册》提出了诸多(duō)宝贵意见，北京展康物(wù)业服務(wù)评估监理(lǐ)有(yǒu)限公司对本书的出版提供了大力支持。从初稿到成型出版，经过了数次研讨、修改和完善，历时一年。受经验能(néng)力所限，本书或有(yǒu)诸多(duō)不足之处，恳请各位读者不吝赐教。
Q:这本书主要讲了啥？
A：《业主大会业務(wù)指导手册》共分(fēn)為(wèi)五编，第一编為(wèi)业主大会，重点在于明确业主的权利和义務(wù)，明确业主大会会议的召开流程。
第二编為(wèi)业主委员会，重点在于明确业主委员会的基本制度，明确业主委员会与其他(tā)主體(tǐ)的关系，明确业主委员会的换届流程。
第三编為(wèi)物(wù)业管理(lǐ)委员会，重点在于明确物(wù)业管理(lǐ)委员会的组建和运行。
第四编為(wèi)重要文(wén)件范例，為(wèi)小(xiǎo)區(qū)诸如《管理(lǐ)规约》和《议事规则》等重要的制度文(wén)件提供参考范本。
第五编為(wèi)重要法律法规汇编，将业主大会、业主委员会相关的重要法律法规汇编，以供读者學(xué)习。
Q:业内人士对这本书有(yǒu)何评价？
A：中國(guó)社会科(kē)學(xué)院大學(xué)法學(xué)院教授陈鑫女士在看过本书初稿后，欣然為(wèi)本书作序。她说：“同一个物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的业主群體(tǐ)并非天然而具有(yǒu)同质性，不同业主的家庭职业分(fēn)化、收入水平、人口结构、价值倾向、利益诉求等都有(yǒu)较大差异。小(xiǎo)區(qū)业主达成一致意见并付诸实施，这种自治的运行成本越来越大，效果却难以预测。此时，法律、财務(wù)等专业人士的参与介入就显得尤為(wèi)重要。赵中华律师以其法律专业背景、政府工作经历和律师执业经验所形成的独特视角，主编的这本《业主大会业務(wù)指导手册》立足于物(wù)业小(xiǎo)區(qū)业主工作与生活实际……既可(kě)以供小(xiǎo)區(qū)业主作為(wèi)小(xiǎo)區(qū)治理(lǐ)文(wén)件模板使用(yòng)，也可(kě)為(wèi)基层社區(qū)工作人员提供日常工作范本与依据。”
恪守程序、尊重结果
陈鑫 中國(guó)社会科(kē)學(xué)院大學(xué)法學(xué)院教授
2007年《物(wù)权法》中规定建筑物(wù)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权以来，城市商(shāng)品房住宅小(xiǎo)區(qū)的业主自治在规范层面的权利基础得以确立。2020年《民(mín)法典》于物(wù)权编规定建筑物(wù)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权的基础之上，在合同编中增设物(wù)业服務(wù)合同為(wèi)典型合同之一。最高人民(mín)法院又(yòu)先后修正了《关于审理(lǐ)建筑物(wù)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》和《关于审理(lǐ)物(wù)业服務(wù)纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》，住房城乡建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，各地陆续出台了物(wù)业管理(lǐ)地方性法规，进一步完善了物(wù)业小(xiǎo)區(qū)相关法律规范體(tǐ)系。然而，即便在这样的规范體(tǐ)系背景之下，物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的实际运作在实践感受和理(lǐ)论视野中，仍然呈现出一副琐碎且不易的形貌。对于业主而言，如何去理(lǐ)解与运用(yòng)相关的法律规范，如何合法合规地进行物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的自治管理(lǐ)，仍然是一项艰难的工作。根据《民(mín)法典》的规定，物(wù)业小(xiǎo)區(qū)层面的治理(lǐ)采用(yòng)业主共同决定、民(mín)主自治的形式，然而这种共同决策面临的具體(tǐ)困难也是显而易见的。同一个物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的业主群體(tǐ)并非天然而具有(yǒu)同质性，不同业主的家庭职业分(fēn)化、收入水平、人口结构、价值倾向、利益诉求等都有(yǒu)较大差异。小(xiǎo)區(qū)业主达成一致意见并付诸实施，这种自治的运行成本越来越大，效果却难以预测。此时，法律、财務(wù)等专业人士的参与介入就显得尤為(wèi)重要。
赵中华律师以其法律专业背景、政府工作经历和律师执业经验所形成的独特视角，主编的这本《业主大会业務(wù)指导手册》立足于物(wù)业小(xiǎo)區(qū)业主工作与生活实际，系统解读业主大会运行工作中的常见法律问题，普及物(wù)业小(xiǎo)區(qū)实用(yòng)知识，以文(wén)书范例的形式将法學(xué)理(lǐ)论知识与具體(tǐ)的生活场景紧密结合，针对《民(mín)法典》背景之下物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的业主自治提供了详尽且完备的文(wén)件支持。该书将高度抽象的法律规范和政策规定具體(tǐ)化，除第四编重要文(wén)件范例、第五编重要法律法规汇编之外，其余各部分(fēn)均包含简明的法理(lǐ)阐述与配套的实務(wù)范例文(wén)书，两者互為(wèi)挹注，既可(kě)以供小(xiǎo)區(qū)业主作為(wèi)小(xiǎo)區(qū)治理(lǐ)文(wén)件模板使用(yòng)，也可(kě)為(wèi)基层社區(qū)工作人员提供日常工作范本与依据。
物(wù)业小(xiǎo)區(qū)实践的重点，不在于强求业主的意见一致，而在于对于多(duō)元不一的业主利益诉求有(yǒu)容量之量，对于复杂繁琐的业主利益之争有(yǒu)消化之功。这种容量与消化能(néng)力不是依赖抹杀业主利益的差异性而完成的，而是依靠细致的程序性规定，充分(fēn)保障业主的知情与诉求表达，使不同的利益主张能(néng)够进入业主共同决策的视線(xiàn)之中，并由业主投票表决共同决策出其“最终命运”。对于通过这道共同决策之门的决议，全體(tǐ)业主均有(yǒu)遵守之义務(wù)。这应该也正是《业主大会业務(wù)指导手册》一书异常重视程序、提供众多(duō)程序性文(wén)书的重要原因。这在本书的首编首章表现的尤為(wèi)突出：赵中华律师在15节内容中给出了多(duō)达64个文(wén)书范例，可(kě)谓列明了首次业主大会的全部细节工作。这使得本书成為(wèi)目前不可(kě)多(duō)得的一本物(wù)业小(xiǎo)區(qū)业主的“实战大全”。结合现行涉及物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的规范體(tǐ)系来看，该书所反映出来的物(wù)业小(xiǎo)區(qū)的运作原则可(kě)以凝练為(wèi)八个字：恪守程序、尊重结果。
对物(wù)业管理(lǐ)委员会的组建和运行进行详细介绍并给出文(wén)书范例是本书的另一特色。尽管理(lǐ)论上对物(wù)业管理(lǐ)委员会临时代替业主委员会的逻辑立脚点和法律地位有(yǒu)所争议，但在很(hěn)多(duō)地區(qū)的物(wù)业小(xiǎo)區(qū)实践中，在不具备成立业主大会、业主委员会的情况下，物(wù)业管理(lǐ)委员会正在实际代行业主委员会的职责。考虑到现有(yǒu)规范體(tǐ)系中，对于物(wù)业管理(lǐ)委员会究竟“临时”多(duō)久尚无明确规定，该书对于物(wù)业管理(lǐ)委员会的介绍侧重于组建及运行角度，对于基于政治體(tǐ)制安排的基层居民(mín)自治与基于所有(yǒu)权安排的基层业主自治在物(wù)业管理(lǐ)委员会这一领域的“交汇”关系并未过多(duō)涉及。或许，这一问题留给时间和实践来做出解答(dá)更為(wèi)妥当。
是為(wèi)序。
2022年7月
